El desalojo de un inquilino que no cumple con sus obligaciones de pago es un proceso que puede ser complejo y demandante si no se aborda con los procedimientos legales adecuados. En Perú, el marco legal ofrece diversas vías para que los propietarios recuperen su inmueble. Las opciones incluyen procedimientos judiciales tradicionales y un enfoque más rápido y moderno basado en la Ley de Desalojo Notarial (Ley N.º 30933). Este último ha ganado relevancia por su celeridad y simplicidad, especialmente en comparación con los procesos judiciales ordinarios, que suelen ser largos y costosos.
Tipos de Desalojo: Desalojo Notarial y Desalojo Judicial tradicional
1. Desalojo Notarial: Un procedimiento moderno y eficaz
Implementado en 2019 con la promulgación de la Ley N.º 30933, el desalojo notarial permite a los propietarios recuperar un inmueble de manera ágil, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales. Este procedimiento ha demostrado ser eficaz para casos en los que los inquilinos incumplen con el pago de la renta o no desalojan la propiedad al vencimiento del contrato.
Requisitos para aplicar el desalojo notarial:
- Contrato de arrendamiento formalizado por escrito: Este debe estar inscrito en los Registros Públicos o contener una cláusula explícita de desalojo notarial.
- Cumplimiento del plazo contractual: El propietario debe demostrar que el contrato ha vencido o que el inquilino está en mora con los pagos.
- Notificación previa: Es esencial que el propietario haya informado al inquilino sobre la exigencia de desalojo y el incumplimiento de las obligaciones.
Procedimiento:
El proceso comienza con la presentación de una solicitud ante un notario, quien, tras verificar el incumplimiento, emite una orden de desalojo. Este documento puede ejecutarse con el apoyo de la fuerza pública si el inquilino se resiste a abandonar el inmueble.
Ventajas del desalojo notarial:
- Rapidez: La resolución puede lograrse en semanas, evitando demoras judiciales.
- Menores costos: Se reducen significativamente los gastos en comparación con un proceso judicial.
- Eficiencia: El procedimiento es directo y se centra en el cumplimiento de los requisitos contractuales
El desalojo express se divide en dos etapas:
- Etapa notarial: Recibimiento de la solicitud y verificación de los requisitos, poner en conocimiento de la misma al arrendatario para que formule oposición (de darse el caso), y generación del acta con la declaración de procedencia del desalojo.
- Etapa judicial: Presentación de solicitud ante el Juez de Paz Letrado, verificación de los requisitos de la solicitud y copia legalizada del acta, elaboración de resolución ordenando el lanzamiento y/o descerraje en un plazo de tres días hábiles desde el recibimiento de la documentación
2. Procedimiento Judicial: Una Alternativa Tradicional
Para aquellos casos donde no se cumplen los requisitos para el desalojo notarial, el proceso judicial sigue siendo una opción válida. Sin embargo, este método es notoriamente más lento, ya que puede extenderse por meses o incluso años dependiendo de la carga procesal y los recursos legales interpuestos por las partes.
Pasos en un proceso judicial de desalojo:
- Demanda judicial: El propietario debe presentar una demanda detallando el incumplimiento del contrato y adjuntar pruebas documentales (contrato, recibos de pago, etc.).
- Notificación al inquilino: El juzgado notifica al inquilino, quien puede responder y presentar pruebas en su defensa.
- Audiencia y sentencia: Se programa una audiencia donde ambas partes exponen sus argumentos. Finalmente, el juez emite una resolución que puede incluir la orden de desalojo.
- Ejecución forzada: En caso de que el inquilino no cumpla voluntariamente con la sentencia, se procede a la intervención de la fuerza pública.
Desventajas del procedimiento judicial:
- Lenta resolución: Los tiempos procesales suelen ser prolongados.
- Altos costos: Incluyen honorarios de abogados y gastos administrativos.
- Incertidumbre: La decisión depende de la interpretación judicial y puede estar sujeta a apelaciones
4. Comparación entre el Desalojo Notarial y el Judicial
| Aspecto | Desalojo Notarial | Procedimiento Judicial |
| Tiempo de resolución | Semanas | Meses o años |
| Costos | Relativamente bajos | Altos |
| Requisitos | Contrato formalizado y registrado | Menos requisitos iniciales |
| Seguridad jurídica | Alta, si se cumplen los requisitos | Depende de la interpretación del juez |
El desalojo notarial es ideal para propietarios que desean rapidez y cuentan con contratos bien elaborados. En cambio, el judicial sigue siendo necesario en situaciones más complejas, como la falta de contrato formal o disputas legales
Retos y Recomendaciones para Propietarios
Aunque las disposiciones legales ofrecen soluciones claras, los propietarios enfrentan desafíos prácticos al ejecutar desalojos. Para evitar complicaciones, se recomienda:
- Formalizar contratos: Todo acuerdo debe estar documentado y registrado.
- Incluir cláusulas de desalojo: Esto agiliza los procedimientos en caso de incumplimientos.
- Mantener un historial de pagos: Llevar un registro detallado de los pagos del inquilino es esencial para demostrar la mora.
- Buscar asesoría legal: Contar con un abogado especializado garantiza el cumplimiento de todos los pasos legales
6. Impacto de la Ley de Desalojo Notarial tras Tres Años
Desde su implementación, la Ley N.º 30933 ha transformado el panorama de los desalojos en Perú, permitiendo a miles de propietarios recuperar sus inmuebles de manera eficiente. Sin embargo, aún existen retos como:
- Falta de conocimiento: Muchos propietarios desconocen este procedimiento o no cumplen con los requisitos.
- Desafíos operativos: En zonas rurales, el acceso a notarios puede ser limitado.
- Necesidad de mayor difusión: Las autoridades deben promover el uso de esta herramienta para reducir la carga en los juzgados
Conclusión
El desalojo de inquilinos morosos en Perú ha evolucionado significativamente gracias a la implementación de la Ley N.º 30933. Mientras que el procedimiento judicial sigue siendo una opción viable, el desalojo notarial se presenta como la alternativa más rápida y económica para propietarios organizados. El éxito en ambos métodos radica en la correcta formalización de contratos y en el cumplimiento riguroso de las disposiciones legales.
